Contact
Subscribe
May 27, 2008 
Jak kupić atrakcyjną nieruchomość za połowę jej wartości rynkowej?
Tanio kupić atrakcyjną działkę, mieszkanie, dom, kamienicę? Czy to realne czy tylko pobożne życzenia? Co na ten temat można powiedzieć na podstawie praktyki na rynku nieruchomości? Na jakie aspekty zwracać uwagę, aby nie kupić pseudookazji? Któż z nas nie chciałby przynajmniej raz w życiu kupić coś wartościowego po okazyjnej cenie. Oczywiście pomijając tych, którzy zawsze „trafiają” okazje. W naszym społeczeństwie osoby obdarzone umiejętnościami załatwienia czegoś, znalezienia dobrego dojścia, kupna „spod lady” cieszą się nadal dużym „szacunkiem”, budząc zawiść otoczenia. Wśród rodziny lub znajomych krąży wiele opowieści o tych, którzy za tanie pieniądze kupili jakąś nieruchomość: działkę budowlaną, domek rekreacyjny, mieszkanie, dom, a nawet dochodową kamienicę. Przykłady kupna za 120 tys. zł domu do zamieszkania z dużym ogrodem lub mieszkania w dobrej dzielnicy za połowę ceny rynkowej (bo ktoś wyjeżdżał za granicę) potrafią skutecznie zakłócić spokój zainteresowanym. Większość osób zawodowo zajmujących się rynkiem nieruchomości nagminnie jest indagowana o możliwości kupienia czegoś atrakcyjnego, ale taniego. W końcu pośrednik czyli osoba działająca na „pierwszej linii”, mająca kontakt na co dzień z różnymi klientami oraz rodzajami nieruchomości, powinna coś na temat okazji wiedzieć. Z reguły otrzymywana odpowiedź zupełnie nie zadowala zainteresowanych. Większość klientów szuka określonej nieruchomości, aby jak najtaniej zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, natomiast część chce tanio kupić i drożej sprzedać czyli po prostu zarobić. Tymczasem część z zasłyszanych historii o okazjach wynika głównie z: • nierzadkiego, szczególnie w przeszłości, podawania w akcie notarialnym dużo niższej ceny od faktycznie uzgodnionej, pomiędzy sprzedającym i kupującym, po to by obniżyć koszty transakcji: opłatę notarialną, sądową, podatek skarbowy (obecnie od czynności cywilno- prawnych), • niewiedzy właścicieli, którzy absolutnie nie orientując się w aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości, panujących trendach, cechach wpływających na wartość, bez przygotowania oferty próbują sprzedać sami, aby zaoszczędzić na prowizji pośrednika, • kłopotów finansowych właścicieli nieruchomości, wynikających z braku środków na jej utrzymanie, utraty pracy innych zdarzeń losowych lub długów wynikających z prowadzonej działalności, • wad prawnych np. nie ujawnionych w księdze wieczystej służebności osobistych, wad postępowań spadkowych, • ukrytych wad technicznych budynków, instalacji, samowoli budowlanych itp. Zaniżenie ceny w akcie notarialnym może się źle skończyć dla: • sprzedającego jeżeli przed podpisaniem aktu notarialnego nie otrzymał całej uzgodnionej rzeczywistej kwoty; reszty może się nie doczekać bo w akcie już pokwitował odbiór zaniżonej ceny, • kupującego, bo to jego z reguły wzywa urząd skarbowy do podwyższenia ceny a co za tym idzie dopłaty podatku od czynności cywilno- -prawnych z odsetkami (urząd ma na to 5 lat). Dwa ostatnie z wymienionych przypadków są najbardziej groźne dla „łowców okazji”. Obecnie coraz więcej osób fizycznych prowadzi działalność gospodarczą. Odpowiadają za swoje zobowiązania z tego tytułu całym majątkiem. To co ujawnione w księdze wieczystej (hipoteki, służebności) to pół biedy, z tym można sobie poradzić. Bać się należy tego co nie ujawnione w księdze: służebności osobiste, nie wykonane decyzje administracyjne, tytuły egzekucyjne, roszczenia wierzycieli, zadłużenia do wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni, umowy zobowiązaniowe itd. Podkreślić należy, że wpis do księgi wieczystej jest ważny od daty, godziny a nawet minuty zarejestrowania wniosku przez sąd wieczystoksięgowy. Analogiczne odpis z księgi wieczystej pokazuje jej stan na moment wydania. Pomiędzy wydaniem odpisu z KW a wpisaniem nowego właściciela może się dużo wydarzyć. Że nie wspomnę już o tzw. „skardze pauliańskiej” czyli sytuacji kiedy dłużnik wyzbywa się majątku w celu pokrzywdzenia wierzycieli. Nie sposób wymienić wszystkich sytuacji kiedy to z pozoru okazja może okazać się koszmarem dla nabywcy. Że może lepiej było znaleźć nieruchomość za cenę odpowiadającą wartości rynkowej, za to bez przykrych niespodzianek.
„Dochodowa”
kamienica za półdarmo
Właściciel kamienicy w centrum jednego z miast zaoferował jej sprzedaż po wyjątkowo atrakcyjnej cenie motywując to koniecznością pilnego wyjazdu za granicę. Szczęśliwy nabywca po pewnym czasie otrzymał z sądu zawiadomienie o odrzuceniu wniosku o wpisanie go w miejsce dotychczasowego właściciela do księgi wieczystej. Okazało się, że właściciel rzeczywiście wyjechał z kasą sprzedając swoją nieruchomość w tym samym dniu trzem różnym osobom u trzech różnych notariuszy.
Pseudookazja najemcy
Komfortowy dom z ogrodem za symboliczne 500 zł z tym, że płatne z góry za dwa lata wynajmuje pełnomocnik (kolega) właściciela przebywającego czasowo w USA. Po trzech miesiącach do drzwi szczęśliwego najemcy puka właściciel, który wrócił ale nie ze Stanów tylko skrócili mu odsiadkę w więzieniu. Wszyscy są zaskoczeni, pełnomocnictwo sfałszowane, sprawa w sądzie a najemca pod innym adresem.
Tags: nieruchomości, rząd, dach, kupić, mieszkania, koniec